토지거래허가제 재시행, 강남3구·용산 부동산 시장에 미칠 영향은?

최근 정부와 서울시는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 이 조치는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 적용되며, 해당 지역 내 약 2200개 아파트 단지, 총 40만 가구가 대상입니다.

 

왜 재시행하는가?

지난 2월, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담동 일대의 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 그러나 이로 인해 해당 지역의 아파트 가격이 급등하고, 갭투자 비율이 증가하는 등 부동산 시장이 과열 조짐을 보였습니다. 이에 따라 정부와 서울시는 부동산 시장 안정을 위해 강남 3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 확대 지정하게 되었습니다. ​

 

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어디서 시행되는가?

이번 토지거래허가구역 재지정은 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역의 모든 아파트 단지를 대상으로 합니다. 이는 1970년 토지거래허가제 도입 이후 처음으로 구 단위 전체를 지정한 사례로, 해당 지역의 모든 아파트 거래가 규제 대상에 포함됩니다.

 

그 영향은 어떤가?

1. 거래 제한 및 실거주 의무 강화: 토지거래허가구역 내에서는 일정 면적 이상의 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 매수자는 2년 이상 해당 주택에 실거주해야 합니다. 이로 인해 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해집니다. 
2. 거래량 감소 및 시장 위축: 실거주 목적 외의 투자가 제한되면서 해당 지역의 부동산 거래량이 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 단기적으로 시장을 위축시키는 효과를 가져올 수 있습니다. ​
3. 풍선효과 우려: 강남 3구와 용산구의 규제로 인해 인근 지역인 마포구, 성동구, 강동구 등으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 발생할 수 있습니다. 이는 해당 지역의 집값 상승을 초래할 우려가 있습니다. ​
4. 정책 신뢰성 문제: 한 달여 만에 정책을 번복한 이번 조치로 인해 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰성이 저하될 수 있으며, 시장의 혼란을 초래할 수 있다는 지적이 있습니다.

 

구분	해당지역	시행일	비고
이전 해제구역	송파구 잠실동, 강남구 삼성, 청담, 대치동 일대	2025 2월 20일 해제	해제 이후 급격한 가격 상승 발생
지정구역	강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역	2025년 3월 24일 ~ 9월 30일	약 6개월, 40만 가구 직접 영향

주요 특징

• 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 규모 이상의 주택 거래 시 관할 구청장의 허가 필요
• 매수자는 2년 이상 실거주 의무 부과
• 갭투자 방지 목적의 규제 강화
• 해제 이후 부동산 과열 양상에 따른 빠른 재지정으로 시장 혼란 초래 가능성 있음

 

결론

토지거래허가구역 재지정은 부동산 시장의 과열을 막기 위한 불가피한 조치로 보입니다. 그러나 이러한 규제가 장기적으로 어떤 영향을 미칠지는 지켜봐야 할 것입니다. 정부는 시장 상황을 면밀히 관찰하며 추가적인 대책을 마련해야 할 것입니다.​